Đất đai là tài sản có giá trị, là nguồn tư liệu sản xuất cơ bản của xã hội, gắn liền với quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi cá nhân, tổ chức. Các vụ việc tranh chấp về quyền sử dụng đất luôn chiếm tỷ lệ lớn trong các vụ việc tranh chấp dân sự, thường xuyên kéo dài và có nguy cơ gây mất an ninh trật tự, an toàn xã hội, ảnh hưởng đến đoàn kết cộng đồng. Trong bối cảnh đó, hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền được xem là phương án đầu tiên và quan trọng nhất để hóa giải mâu thuẫn tranh chấp đất đai ngay từ cơ sở, giảm tải gánh nặng cho cơ quan Tòa án, cũng là điều kiện tiên quyết trước khi người tranh chấp khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án.
Theo Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Việc hòa giải tranh chấp đất đai thực hiện theo quy định tại Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024. Trong đó, Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 235. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”
Như vậy, khi xảy ra tranh chấp đất đai trên thực tế nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở (thôn, bon, ấp, bản, tổ dân phố). Việc hòa giải ở giai đoạn này là tự nguyện, không phải là điều kiện tiên quyết, bắt buộc trước khi khởi kiện vụ án dân sự.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp tranh chấp đất đai thuộc Điều 236 Luật Đất đai trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thì bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp:
“1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai”.
Ngoài ra, Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 hướng dẫn quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành quy định loại trừ điều kiện bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp:
“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Như vậy, Biên bản hòa giải (thành hoặc không thành) tại UBND cấp xã là một thành phần không thể thiếu trong hồ sơ khởi kiện các vụ việc tranh chấp đất đai tại Tòa án. Nếu người khởi kiện nộp đơn ra Tòa mà không kèm theo Biên bản hòa giải tại xã, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện với lý do chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Đối với một số tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,.... thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện vụ án/.
Minh Hiền (Phòng Quản lý XLVPHC và TDTHPL)